Ya hemos recibido varias consultas en LMTABOGADOS, por lo que abordaremos las principales cuestiones que pueden surgir.
¿Un autónomo o una empresa puede solicitar la resolución del contrato de alquiler porque considera que no podrá seguir adelante con su negocio? Es decir, ¿podemos romper el contrato de alquiler?
Cuando hablamos de contratos de alquiler de locales comerciales, recordamos que en virtud del artículo 4 de la vigente Ley de arrendamientos urbanos debemos acudir a lo que se expresa en el contrato que vincula a ambas partes, por lo que no hay una única solución. Hacemos un inciso indicando que somos conscientes que en muchas ocasiones es el dueño de la propiedad quien tiene mayor capacidad de imponer su posición a la hora de confeccionar los contratos. En defecto de omisiones en el contrato, entonces sí habría que acudir a lo que dice dicha ley e incluso el Código Civil.
Por ello, tendríamos que averiguar y, llegado el caso, interpretar si la paralización de la actividad es una causa de resolución del contrato, aunque no suele ser habitual y en principio, parece que debería seguir en vigor el contrato.
<p">Cuestión distinta sería si la empresa se disuelve o si el autónomo se da de baja como autónomo, se lo comunica al dueño y acredita que este estado de alarma en su caso concreto le ha provocado en su negocio el fin de su existencia a nivel empresarial, en cuyo caso sería objeto de estudio particular.
¿Tengo que seguir pagando las rentas?
También aquí nos encontramos varias respuestas, dada la casuística con que nos podemos encontrar. Lógicamente los locales que continúan teniendo actividad al público y siguen funcionando (a mayor o menor rendimiento), deben abonar las rentas pactadas.
Ahora bien, el quid de la cuestión es abordar la situación de los miles de autónomos y empresas que no pueden desempeñar su actividad, bien porque les está vedado por los diferentes reales decretos aprobados por el gobierno de la nación, bien, porque la paralización de su actividad principal es patente.
Cabría plantear varias soluciones jurídicas al caso, la primera invocando un estado de fuerza mayor al que podría acogerse en virtud de los artículos 1.105, 1.182 o 1.184 del Código Civil, que en nuestra opinión por sí misma no sería suficiente para provocar un cambio en las reglas del juego al no existir analogía plena.
Más luz vemos para encontrar la salida al túnel la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus (las cosas están así). A nivel judicial podríamos alegar en defensa de los inquilinos esa cláusula, que lo que pretende es que ante una situación excepcional y no prevista que rompe el equilibrio que se presupone en un contrato de alquiler (toda prestación -el uso de un local para un negocio determinado- conlleva una contraprestación -el pago de una renta anual o mensual), se intenta restablecer ese equilibrio con una reducción de la renta.
Los requisitos que exigen los juzgados (principalmente el Tribunal Supremo) para aceptar esta cláusula son, además de la existencia de la buena fe por parte de los contratantes, resumidamente los siguientes:
1) una alteración extraordinaria de las circunstancias en relación con las existentes en el momento de la firma del contrato
2) una desproporción exorbitante y totalmente imprevisible, entre las prestaciones de las partes contratantes que derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones,
3) una relación de causalidad, es decir, que esto ocurra por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles
4) los efectos no son ni de resolución o extinción del contrato, sino de modificación del contrato en orden a compensar el equilibrio de las prestaciones
5) la aplicación de esta cláusula rebus sic stantibus sería subsidiaria, es decir, si no existiese mención en el contrato o fuese aplicación otra normativa.
Observando estos requisitos, y en la medida en que esta cláusula fue aceptada en varias ocasiones por el Tribunal Supremo por los efectos derivados de la crisis económica en determinados sectores económicos, consideramos que ante la situación de pandemia mundial, de restricción de derechos fundamentales derivados de los sucesivos decretos de estado de alarma, nos conducen a defender la posición jurídica de los inquilinos para amparar una reducción de la renta, al menos durante el tiempo que dure el estado de alarma, comunicando previamente por requerimiento fehaciente la voluntad de los arrendatarios de continuar con el arrendamiento y, dadas las circunstancias, solicitar una rebaja de la renta sustancial y proporcionada al tiempo en que dure el estado de alarma.
Ello no obstante, indicar que en una situación de una epidemia que está afectando a todos los órdenes de la sociedad y a nivel mundial, desde LMTABOGADOS recomendamos que ambas partes alcancen una solución extrajudicial, entre otras cosas porque no cabe duda que los juzgados tendrán en cuenta su facultad moderatoria en la interpretación de las normas y contratos al tiempo actual, ciertamente desestabilizador a nivel económico.
¿Qué ocurre si no pago la renta en todo o en parte?
Si no se alcanzase un acuerdo entre inquilino y propietario, el contrato continuará subsistiendo, y una vez transcurrido el estado de alarma, los propietarios, si no son resarcidos de la renta, podrán presentar una demanda en los juzgados en reclamación de las cantidades supuestamente adeudadas, pudiendo incluir la solicitud de desahucio por falta de pago, y en este caso los tribunales de justicia dictaminarán su procedencia o improcedencia. Obviamente, en este supuesto conviene anteriormente que el inquilino haya comunicado previamente sus motivos y una propuesta económica, y no deje de abonar sin más la renta.
Recomendamos que antes de tomar cualquier decisión al respecto, consulten con un asesoramiento jurídico especializado en materia de arrendamientos urbanos. Para ello, estamos a su disposición en nuestro email: Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo., y a través de videoconferencia.
